【2022年最新】住宅ローン控除は中古住宅でも適用できる｜築年数の条件も解説！

住宅ローン控除の正式名称は、「住宅借入金特別控除」です。住宅ローン控除は、以下のような場合に住宅ローンを利用し、一定の要件を満たした人が利用できる税額控除のことです。

• 新築住宅を購入
• 一定の要件を満たした中古住宅を購入
• 一定の要件を満たす増改築をした

住宅ローン控除が利用できる場合、年末の住宅ローン残高に一定の控除率を掛けた金額が、所得税額から控除されます。また、所得税額から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも一部控除することが可能です。

2022年度の改正により、住宅ローン控除の適用期限は、「2021年12月31日まで」から「2025年12月31日まで」と4年間延長されています。また、所得制限の緩和、環境へ配慮した住宅への優遇、中古住宅の要件緩和など、住宅ローン控除の要件が改正されています。

住宅ローン控除は、中古住宅であっても、一定の要件を満たしていれば利用できます。住宅ローン控除でいう「新築住宅」と「中古住宅」の分類は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」の基準とは違い、「購入までに入居者がいたかどうか」ということがポイントです。仮に、数年経過している住居であっても、その間、誰も入居していなければ、新築住宅扱いとなります。中古住宅と新築住宅では、住宅ローン控除の控除期間や控除適用条件が異なります

住宅ローン控除は、認定住宅と呼ばれる、認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を新築、取得した場合に適用されます。中古住宅における認定住宅は、売主が不動産会社である消費税課税物件が対象となり、売主が個人の消費税非課税物件は、その他住宅として扱われます。

以下、中古住宅・新築住宅の分類が難しいケースについて、見ておきましょう。

中古住宅の控除率と控除期間

住宅ローン控除の控除率は、中古住宅・新築住宅共通で「0.7%」です。以前の控除率は、中古住宅・新築住宅共通で「1.0%」でしたが、2022年度以降に住居を取得・入居した人は、控除率が「0.7%」に引き下げられました。

また、控除期間についても、これまでは中古住宅・新築住宅共通で「10年間（または13年）」でしたが、控除率の改正と同じタイミングで年数も変更され、中古が「10年」、新築が「13年」となっています。

中古住宅の控除限度額

住宅ローン控除は控除限度額が決まっており、中古住宅の控除額の場合は、年額で最大「21万円」となっています。ただし、あくまでも年末の住宅ローン残高に応じて控除額が変動するため、毎年上限である「21万円」を利用できるとは限りません。

2022年度末の住宅ローン残高が2,000万円だった場合、控除額は「2,000万円×0.7%＝14万円」となります。住宅ローン残高は、ローンを返済するにつれて減少していくため、控除額も減少していきます。仮に、2023年に年間約86万円を返済した場合、2023年度末でのローン残高は「1,914万円」となり、控除額は「1,914万円×0.7%＝約13.4万円」に減少します。

控除対象となるローン残高は、住宅の種類や環境性能ごとに以下のような形で決まっています。

参考：国土交通省 住宅ローン減税

住宅ローン控除が最大になるのは、「新築、長期優良住宅・低炭素住宅」に該当する場合であり、住宅ローン控除額は、年間で最大「35万円」となります。

中古住宅で住宅ローン控除を受けるための条件について、以下で解説します。

中古住宅と新築住宅の共通条件

まずは、住宅ローン控除を受けるための要件として、中古住宅と新築住宅に共通しているものを確認しましょう。

【中古・新築の共通条件】

• マイホームであること（※1）
• 住宅の引き渡しまたは工事完了から6カ月以内に入居すること
• 合計所得金額2,000万以下（※2）
• 住宅の登記簿面積が50平米以上（※3）
• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 住宅の1/2以上が居住用

• ※1 住宅ローン控除を利用する本人が居住していることが要件です。ただし、転勤などで一時的に居住できない理由があれば、控除を受けられる場合があります。
• ※2 一時的でも2,000万円を超えた場合、その年は住宅ローン控除を受けられませんが、翌年に2,000万円を下回った際には、再度住宅ローン控除を利用できます。
  2023年末までに建築確認を受けた場合、40平米以上50平米未満の新築住宅は、合計所得金額1,000万円以下であることが条件です。
• ※3 戸建住宅の場合、壁芯面積（壁の中心線を囲んだ面積）、マンションの場合は内法面積（内壁で囲まれた部分の面積）で計算します。

中古住宅特有の条件

2022年度の改正により、1982年1月1日以降に建築されたものであれば、中古住宅で住宅ローン控除が適用されます。改正前は、木造などの耐火建築物以外の築20年超の住居や、耐火建築物の築25年超の住居については、耐震基準を満たしていることを証明する書類が必要でした。

しかし、改正後は、1982年1月1日以降に建築された住居であれば、同書類の提出は不要となります。この改正によって、より古い物件でも住宅ローン控除が受けられるように条件が緩和されたといえます。

中古住宅で控除を受けられないケース

中古住宅で住宅ローン控除を受けられないケースとしては、次のようなものが挙げられます。

【中古住宅で控除を受けられないケース】

• 投資用の住宅
• 住宅の引き渡しから6カ月以内に入居しなかった
• 合計所得金額が2,000万円超の人
• 住宅の登記簿面積が50平米未満
• 住宅ローンの返済期間が10年未満
• 住宅の1/2以上を事業に利用している

投資目的での住宅取得、個人事業主で住居の床面積の半分以上を事業で使用するようなケースでは、住宅ローン控除を受けることができません。

住宅ローン控除を初めて利用する場合、確定申告が必要です。給与所得者の場合は、初年度のみ確定申告を行い、以降は年末調整で住宅ローン控除の手続きが可能です。一方、事業所得者の場合では、毎年確定申告で住宅ローン控除の手続きをする必要があります。

確定申告の時期は、翌年の2月16日～3月15日です。仮に2023年に入居した場合は、給与所得者、個人事業主いずれの場合であっても、翌年の2024年2月16日～3月15日までに、確定申告を済ませましょう。なお、確定申告は、e-taxによるインターネット手続きや、国税庁のサイトから必要書類を印刷して郵送する手続きも可能です。

2022年の改定以降に住宅購入予定のある人は、以下の点に注意が必要です。

• 住宅ローン控除の変更点
• 火災保険の価格変更

住宅ローン控除の変更点

2022年度の改正に伴う、住宅ローン控除の変更点についてまとめました。2022年以降に住宅購入を予定している人は、控除率が下がっているため、注意が必要です。

【中古住宅・新築住宅共通】

• 控除率「1.0％」から「0.7％」へ
• 環境性能に応じた年末のローン残高の限度額
• 合計所得金額要件が「3,000万円」から「2,000万円」に緩和
• 控除期間「10年」から、新築住宅・買取再販住宅は「13年」、中古住宅は「10年」に変更

• ※ただし、消費税10％に増税の影響緩和に伴い、消費税10％で住宅を取得した人は、2019年10月～2022年12月末までに入居すれば、控除期間は「13年」となっているため、変更はありません。

【中古住宅のみ】

• 中古住宅の築年数要件の緩和

火災保険の保険料改定

2022年10月以降、火災保険の保険料が改定され、多くの地域で火災保険料が引き上げられました。これまで火災保険は、最長で「10年契約」が可能でしたが、10月以降の契約からは最長で「5年契約」となっています。火災保険は長期契約かつ一括払いにすることで、保険料をおさえることができます。

⇒中古住宅の火災保険の相場を知りたい人はこちら

また、住宅ローンを組む場合、火災保険の契約は必須条件です。以下の記事で詳しく説明しているため、参考にしてください。

⇒火災保険の必要性を知りたい人はこちら

住宅ローン控除は、新築・中古問わず2022年以降も利用できます。2022年の住宅ローン控除の改正においては、中古住宅の築年数要件が緩和されているため、中古住宅の住宅ローン控除は利用しやすくなっています。

中古住宅の購入で住宅ローンを利用する人は、控除率、控除期間、控除上限額、環境性能に応じた年末ローン残高の限度額などといった変更点があるため、事前に確認しておきましょう。