住宅ローンに火災保険の組み込みは必須?新築戸建て購入時の注意点

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新築戸建て住宅を購入する場合、多くの方は住宅ローンを利用します。住宅ローンを組むときに、銀行を含む金融機関から“「火災保険」の加入が必須条件”と言われた方は、多いのではないでしょうか。 今回は、住宅ローンと火災保険の関係性や、火災保険の必要性等についてご説明します。

住宅ローンを組むときに火災保険は加入必須

住宅ローンを組む場合、ほとんどの金融機関で火災保険の加入を必須条件としています。

理由としては、万が一、ローン返済中に家が火事になってしまった場合、住み続けることが困難になってしまう可能性もあります。住宅ローンの返済義務は残りますので、家の修理または新たな住まい探しをしつつ、住宅ローンの返済をしていかなければなりません。もちろん、火災保険に加入していれば保険金が入り、生活を立て直しながらローン返済できる可能性も高くなります。金融機関は、ローン返済に関するリスクを最小限にするため、住宅ローンの利用時に火災保険の加入を必須条件としているのです。

住宅ローンを契約した金融機関から火災保険を紹介してくれることも多いですが、ご自身で最適な火災保険を探して加入することも可能です。ご自身で探す際は「保険スクエアbang! 火災保険」 のように複数の保険を一括で比較できるサービスを利用するのもよいでしょう。

フラット35の利用条件となる火災保険

住宅ローンを組む際に「フラット35」を利用する方も多いでしょう。フラット35においても、火災保険への加入は必須となります。

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供している長期固定金利住宅ローンです。住宅ローンの金利は変動金利(金融情勢や期間により金利が変動する)と固定金利(貸出時から一定期間又は完済時まで金利が固定されている)に大きく分けられますが、フラット35は固定金利に分類され、返済期間が最長35年の長期固定金利となっております。

フラット35を利用する場合、単に火災保険に加入すればいいというわけではなく、加入する火災保険に対しいくつかルールが設けられております。

  • 損害保険会社の火災保険または法律の規定による火災共済であること。
  • 返済終了までの間、火災保険へ加入(返済中に満期になった場合は継続または新たに火災保険に加入)すること。
  • 保険金額は融資金の残額以上にすること。
  • 建物の火災(地震や噴火またはこれらによる津波を原因とする火災を除く)による損害を補償対象とすること。

火災保険をフラット35で加入する場合、住宅金融支援機構で手続きをするのではなく、フラット35を取り扱っている金融機関で加入することになります。加入条件等の詳細については各金融機関で異なる場合がありますので、加入前に必ず確認しましょう。

新築住宅で火災保険が必要な理由

新築住宅でも火災保険は万が一のリスクに備えて必要です!

新築住宅に限らず火災保険への加入は、新築中古問わずこれから家を購入する方も、すでに家をお持ちの方にも、万が一のリスクに備えて必要といえます。

住宅の購入は人生で一番高い買い物と言われています。そのため、多くの方が住宅ローンを利用して住宅購入しています。火災は自分自身がどんなに気を付けていても、完全に防げるものではありません。万が一、火災が発生し大事な家が燃えてしまった場合、生活そのものを失い、甚大な経済的損失が降りかかることもあります。火災保険への加入は、そのようなリスクを最小限に抑えるためにも、必要不可欠な保険といえます。

火災保険に加入していない場合、どのようなリスクがあるか、また、火災保険とはどんな保険でどこまで補償してくれるのかを併せてご紹介します。

火災保険に入らなかった時のリスク

冒頭で説明した通り、住宅ローンを利用する際は火災保険の加入を必須条件としている金融機関がほとんどなので、火災保険に入らない選択肢はほぼありません。

しかし、本来、火災保険の加入は任意となります。そのため、住宅ローンを組んでいない等の条件下では火災保険に加入していない方もいるのです。内閣府による資料によると、2015年度末における持家世帯の火災保険加入率は82%です。つまり、残りの18%の持家世帯は何かしらの理由により、火災保険に入らない選択をしたことになります。その場合、火災等により住まいの家に大きな損害を受けても火災保険による補償を受けることができません。

火災保険未加入の一番大きなリスクは、損害額が全額自己負担になることです。これは、もらい火の場合でも同じことが言えます。例えば、隣の家で火災が発生し、その火災が延焼して住居に被害が及んでも、自己負担になるケースがあります。理不尽だと思われますが、これは「失火責任法」という法律により定められています。

失火責任法の内容は、「過失による火災の場合、重過失の場合のみ損害賠償責任を負うが、軽過失の場合は損害賠償責任を負わない」というものです。火災保険未加入によるリスクがこのようなところにもあることを覚えておいてください。

もう一つのリスクとして被害額が挙げられます。火災により、家の建て直しが必要になった場合、その大きさやグレードにもよりますが、数千万円はかかります。もし、自分に降りかかったら、被害がどれほど大きくなるかも調べておくとよいでしょう。

火災保険の補償範囲

火災保険は火災による損害だけでなく、台風や大雨等による自然災害や人災にも補償を受けることができる万能な保険です。

火災保険では補償が適用される「保険の対象」「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財」の3つの中から選びます。では、「建物」と「家財」はそれぞれなにを指しているのかを簡単にご説明します。「建物」は住まいの建物本体はもちろん、門・塀・物置・車庫・ポスト、さらに建物に取り付けてあるエアコンやインターホン等、「建物に固定されて動かないもの」を指します。「家財」は家具・電化製品・衣類等の「建物内にあり動かせるもの」を指します。

保険の対象で気を付けるべき点は、もし対象が「建物のみ」の場合、家具や衣類などの「家財」に損害を受けたとしても補償されない点です。新築戸建てを購入する際は保険の対象も意識してみてください。

次に、火災保険の補償範囲の代表的なものをご紹介します。

火災保険の補償範囲
補償範囲補償内容
火災火災、落雷、破裂・爆発による損害
風災風災、雹災、雪災による損害
水災浸水等の水災による損害
盗難・水濡れ等盗難、水濡れ、外部からの物体の衝突、労働争議等に伴う破壊行為等による損害
破損等偶然な破損事故等による損害

火災保険ではこのように幅広い補償範囲を持っています。近年、保険会社では、補償がセットになっている商品から、必要な補償のみを付帯することができる商品まで、幅広く用意しているところが増えています。補償内容を充実させるほど、保険料は高くなりますので、ご自身にあった適切な補償を選ぶようにしましょう。

一戸建ての火災保険料の相場は?

住宅ローンに組み込む際に気になるのはやはり火災保険料。特に保険料の相場は気になりますよね。保険料に影響を与える要素は複数あるため、一概に相場を伝えることが難しいですが、今回は新築で一戸建ての相場をご紹介します。

<シミュレーション条件>

東京都、新築、一戸建て:80平米、建築保険金額1700万円、家財保険金額500万円、保険期間10年の場合

  • ※引受保険会社:東京海上日動火災保険株式会社の場合
建物構造※1火災保険料の相場(10年)
T構造139,920円
H構造275,410円
  • ※1 「T構造(耐火構造)」はコンクリート造・鉄骨造の建物等が該当、「H構造(非耐火構造)」は木造の建物等が該当

T構造とH構造によって耐火性能が異なるため、保険料が大きく異なりますが、新築で戸建てを購入するほとんどの場合、木造を含むH構造となります。「保険スクエアbang! 火災保険」に申込された約92%の方はH構造です。

ただ、上記の表はあくまでも一例です。火災保険料は、水災補償や地震保険の有無、保険期間によっても大きく保険料が変わりますので、一概に「相場はこれです」とは言えません。同じ立地、同じ建物でも補償内容により保険料は大きく変わりますので、まずは複数の保険会社から見積もりを取り、確認することをおすすめします。

火災保険はいつまでに加入する?最適なタイミングとは

新築戸建ての場合、火災保険の加入は建物の引渡しを受ける前に行い、引渡し日から補償が開始されるよう契約するのが一般的です。火災保険の加入手続きには数日かかることもあり、ギリギリに加入すると引渡し日からの補償開始に間に合わないこともあります。

タイミングとしては、引渡し日が分かった時点、または引渡し日の2週間前が一般的ですが、住宅ローンを利用する場合は、火災保険に加入していないとローンを組めない保険会社がほとんどなので、余裕を持って加入手続きをしましょう。

住宅ローン契約時の火災保険の保険期間

住宅ローンを契約している場合、火災保険の保険期間はローンの返済期間と同等にしなければならないと定めている保険会社がほとんどです。例えば、35年でローンを組んでいる場合、火災保険の最長保険期間は10年なので、残りの25年分はご自身で更新または新規加入する必要があります。

火災保険の保険期間は、1年契約から最長で10年契約まで年単位で選ぶことが可能です。また、火災保険には長期契約割引があり、契約する期間が長いほど割引率が大きくなります。割引率は保険会社によって異なる場合がありますが、10年契約の場合ですと1年契約に比べ、保険料が約18%安くなります。

さらに、保険料の払い込み方法によっても割引率が変わります。基本的に払い込み方法は「毎月単位」「毎年単位」「一括」の3つあり、払い込みの回数が少ないほど割引率が大きくなります。もちろん、一括で払うと一番割引率が大きくなりますが、予算に応じて無理のない方法を選ぶのが良いでしょう。

住宅ローンには、火災保険の継続手続き忘れが起きないよう、住宅ローンの期間に合わせて自動継続ができる特約を設けている保険会社もあり、加入している火災保険をそのまま継続する場合はとても便利です。

住宅ローンを完済しても火災保険は強制加入?

住宅ローンの返済が完了したとき、火災保険の契約も終了するのか、それとも強制的に継続しなければならないのか、と疑問に思われる方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンと火災保険はそれぞれ別の契約となります。そのため、住宅ローン完済後、火災保険の契約が残っている場合は満期までそのまま補償を受けることができます。完済と同時に火災保険の満期を迎える場合は、そのまま契約していた火災保険を継続するか、新規で火災保険を契約するか、火災保険を利用しないのか、自由に選択ができます。

しかし、火災や自然災害等の万が一の被害に備えて、火災保険を継続、または新規で契約することをおすすめします。

ローン返済中でも火災保険の見直しは可能

住宅ローンの契約時、必要書類の多さに追われ、ハウスメーカーや金融機関に言われるがまま契約した火災保険。後から契約内容を見直してみると、必要な補償が付帯されていなかったなんてことも。その場合、火災保険を途中解約することは可能でしょうか。

火災保険は10年などの長期契約をしている場合でも、未経過期間の保険料は返還保険料(解約返戻金)として返ってきます。火災保険は、返還保険料が返ってくるタイミングで見直し、乗り換えをすることができます。

ただし、途中解約をする場合は所定の料率がかかるため、実際には未経過期間の保険料よりも少なくなることや、満期が近い場合は返還保険料がゼロになる場合もありますので、保険会社に確認することをおすすめします。

また、火災保険を見直すべきタイミングは定期的に訪れます。では、どのようなタイミングが見直しに最適なのかをご紹介します。

  • 火災保険の契約が満期になったとき
    火災保険の契約が満期になると更新通知が届きます。これが一つの見直すタイミングと考えて良いでしょう。特に長期契約の場合、数年前と今とではライフスタイルが大きく変わっていることもありますので、補償内容や家財の保険金額を見直すと良いでしょう。
  • 住宅の増築等を行ったとき
    戸建ての場合、家の増築やリノベーションによって建物の面積が変わることがあります。火災保険では、家の面積によって保険料も異なるので、建物の再評価、保険金額の再設定が必要です。そのため、家の増改築は火災保険を見直すタイミングとなります。
    もし、増築やリノベーションを行ったことを保険会社へ報告しなかった場合、増築・リノベーション部分の保険金が支払われないこともありますのでご注意ください。
  • 家族構成に変化があったとき
    「子供が大きくなり家を出た」等、家族構成に変化があった場合も火災保険を見直すタイミングといえます。なぜなら、子供が使っていた家財が無くなれば、補償の対象となる家財が減るため、保険料もお安くなります。

火災保険の解約と返還保険料について

火災保険を解約した際の返還保険料の計算方法は、長期一括で保険料を支払った場合、長期一括払保険料に未経過料率を乗じた金額が返還保険料となります。

返還保険料の計算方法
  • 返還保険料 (解約返戻金) = 長期一括払保険料 × 未経過料率

また、返還保険料は支払い方法や保険期間によって算出方法が異なりますので、どれだけの返還保険料があるか知りたい場合は保険会社にお問い合わせすることをおすすめします。

質権設定のある場合の乗り換え方法

住宅ローンを組む際に、金融機関から借入金の担保として、火災保険に質権設定することを求められることがあります。

質権設定をすると、火災保険の保険金請求権や返還保険料請求権の受取人が、火災保険の契約者ではなく金融機関になります。例えば、火災により建物が消失してしまった場合、保険金は住宅ローンの契約者が受け取るのではなく、金融機関が受け取ることになります。金融機関は質権設定をすることにより確実にローンの貸付金を回収することができます。

そのため、火災保険に質権設定をしている場合は、火災保険の解約や乗り換えが自由にできなくなります。現在、契約している火災保険の見直しが必要になった場合は、火災保険の権利がある金融機関への相談、同意が必要になります。 質権設定は住宅ローンを完済すると消滅しますので、完済後は自由に火災保険を解約、乗り換えすることが可能です。

まとめ

住宅ローンを組む際、火災保険は長期で契約することがほとんどです。新築で購入しても時が経つにつれ、劣化し建物のメンテナンスも必要になりますし、環境の変化も生じます。火災保険は加入するタイミングでご自身に合った補償内容を付帯することはもちろん、加入後も、その時の状況に合わせて補償内容を見直すことも大切になります。

とはいえ、火災保険取り扱っている保険会社は非常に多く、かつ商品も多いため、保険会社を選ぶだけでも一苦労です。その場合は、保険会社を一括で比較できるサービス「保険スクエアbang! 火災保険」を利用するのもよいでしょう。補償内容の選び方や保険用語がわからない方に対し、プロが相談にのってくれるサービスもあります。

住宅ローンを契約する金融機関から提示された火災保険と比較し、ご自身の納得のいく保険選びをしてください。

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