住宅購入時の諸費用とは｜内訳やいくらかかるのか費用の目安も紹介！
新築、中古、戸建てやマンションといった物件種別による違いはありますが、住宅購入時には購入代金以外に諸費用が発生します。大きな費用となるため、「払えない」といった事態を防ぐために、相場を把握しておくことが大切です。
この記事では住宅購入時に発生する諸費用の内訳と、物件種別ごとに目安となる金額のシミュレーションを紹介します。
住宅購入時に発生する諸費用とは
住宅購入諸費用とは、住宅の土地・建物の購入代金以外にかかる費用のことです。諸費用には、税金や保険料、手数料などが含まれます。住宅ローンを借りる場合、基本的に諸費用は借入額に含まれず、現金で支払います。
ただし、金融機関によっては住宅ローンに諸費用を組み込めるほか、諸費用専用ローンを用意している場合もあります。
住宅購入諸費用の内訳
住宅購入にかかる諸費用は、以下の2通りに分かれます。
- 購入した物件にかかるもの
- 住宅ローンの利用によってかかるもの
なお、住宅購入時に住宅ローンを利用せず、現金で支払う場合は、住宅ローン関連の諸費用は発生しません。
購入した物件にかかる諸費用
購入した物件にかかる諸費用は、以下が挙げられます。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 固定資産税精算金（都市計画税精算金）
- 修繕積立基金
仲介手数料
仲介手数料は、住宅売買時に売主と買主との契約を代行する不動産会社に支払う手数料です。上限額は、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。
| 売買代金（消費税を除く） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円未満 | 売買代金（消費税除く）×5％＋消費税 |
| 200万円以上400万円以下 | 売買代金（消費税除く）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円以上 | 売買代金（消費税除く）×3％＋6万円＋消費税 |
なお、仲介手数料が不要になる、もしくは発生しないケースは以下の通りです。
- 売主と直接取引をする場合
- 販売代理
販売代理は、売主から委託を受けた代理権を持つ不動産会社が、売主に代わって販売窓口となる取引形態を指します。
印紙税
印紙税とは、契約書に貼る印紙代のことを指します。契約書に決められた額の印紙を貼り、印鑑で割印（正式には消印）を押して納税します。
一般的に、不動産売買契約書の場合、売主と買主の分を1通ずつ作成して、それぞれ印紙代を負担します。2024年6月31日までに作成された不動産の譲渡に関する売買契約書は、印紙税の軽減措置の対象です。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得したときにかかる税金です。ただし、一定の条件のもと、2024年3月31日までは軽減措置が設けられています。なお、不動産取得税の軽減措置の適用を受けるには、都道府県税事務所への申請が必要です。
軽減措置の適用条件の詳細は以下の通りです。
【新築住宅】
以下の床面積要件を満たす新築住宅は、住宅の価格から一定額が控除されます。
- 上限：240平米以下
- 下限：50平米以上
- ※ 戸建て・マンションどちらも共通
【中古住宅】
以下の要件をすべて満たす場合、住宅の価格から一定額が控除されます。
| 居住要件 | 個人が自己の居住用に取得した住宅であること | |
|---|---|---|
| 床面積要件 | 50平米以上 240平米以下 | |
| 耐震基準要件（①②のいずれか） | ① | ② |
| 1982（昭和57）年1月1日以降に新築されたものであること | 1981（昭和56）年12月31日以前に新築された住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの（※） | |
- ※ただし、当該証明にかかわる調査が取得日前2年以内に終了しているものに限られます。
なお、耐震基準要件を満たさない場合でも、中古住宅の取得後に以下の耐震改修工事をすべて行うことで、控除の対象となります。ただし、控除対象となるのは、平成26年4月1日以降の取得に限られます。
| 床面積要件（工事前） | 50平米以上 240平米以下 | |
|---|---|---|
| 耐震改修要件（取得日から6ヵ月以内 | ① | ② |
| 取得した個人が、当該中古住宅について耐震改修工事を行うこと | 耐震改修工事後の住宅が、建築士等による耐震診断等により耐震基準に適合していると証明できること | |
| 居住要件（取得日から6ヵ月以内） | 耐震改修要件の②の工事後の住宅に居住すること | |
- ※参考：東京都主税局 不動産取得税Q＆A
登録免許税
土地や建物を所有した際に、法務局（登記所）にある登記簿に所有権を登記する手続きが必要です。登録免許税はその手続きを行う時に納める税金です。物件の築年数によって、登記の内容が変わります。
- 中古の戸建て、マンションの売買：土地・建物の所有権移転登記を行う
- 新築の戸建て、マンションの場合土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記を行う
また、登録免許税にも税率の軽減措置が定められています。内容は以下の通りです。
| 本則 | 軽減措置（2023年3月31日まで） |
|---|---|
| 2.0％ | 1.5％ |
| 登記の種類 | 本則 | 軽減措置（2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 所有権の保存登記 | 0.4％ | 0.15％ |
| 所有権の移転登記 | 2.0％ | 0.3％ |
司法書士への報酬
所有権移転登記や所有権保存登記に関わる手続きは、一般的に司法書士に委託するため、報酬の支払いが発生します。
固定資産税精算金（都市計画税精算金）
固定資産税清算金とは、不動産の売買時に、不動産にかかるその年の固定資産税や都市計画税を、所有日数に応じて買主が売主へ支払うお金のことを指します。
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して、1年分が課税されます。そのため、1月1日以降で売買取引が成立すると、売主が得られる固定資産税の額が小さくなります。これを防ぐために、所有期間に応じて日割り計算をして、固定資産税精算金・都市計画税清算金として精算を行うのが慣例です。
また、不動産が都市計画区域内にある場合は、都市計画税もかかります。
修繕積立基金
マンションでは、管理組合が区分所有者から毎月修繕積立金を徴収して積み立て、大規模修繕工事などの修繕費用に充てています。修繕積立基金は専有面積が広いほど高くなります。
住宅ローンにかかる諸費用
住宅ローンの借入れにかかる諸費用は以下の通りです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 融資事務手数料
- ローン保証料
- 火災保険料（および地震保険料）
印紙税
住宅ローンの契約書である金銭消費貸借契約書も印紙税法に定められた課税文書のため、印紙税が課税されます。
登録免許税
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は、抵当権設定登記を行うため、登録免許税がかかります。住宅ローンのための抵当権設定登記にも軽減税率が設けられています。
司法書士への報酬
一般的に、抵当権設定登記の手続きは、金融機関が指定した司法書士に委託します。
融資事務手数料
融資事務手数料は、住宅ローンの借入れ時に金融機関に対して支払う手数料で、金融機関によって計算方法が異なります。
ローン保証料
ローン保証料とは、住宅ローンの借入れ時に、保証会社と保証契約を結ぶにあたってかかる費用を指します。保証契約とは、万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が住宅ローンの契約者の代わりに、借入金を一括返済する契約のことです。
ローン保証料の支払い方法には、前払い型と金利上乗せ型の2種類があり、保証料の支払い方法が異なります。
- 前払い型：住宅ローンの契約時に、補償額を全額一括で支払う
- 金利上乗せ型：住宅ローンの金利に上乗せし、毎月の返済額に含めて支払う
火災保険料（地震保険料）
住宅ローンを利用するには火災保険の契約が条件とされることがほとんどです。火災保険の保険料を左右するのは、主に建物の構造や所在地、広さ、築年数です。
一方で、地震保険は火災保険とセットでないと契約ができません。また、地震保険は政府と損害保険会社が共同で運営しているため、保険会社による保険料の違いはありません。
種別ごとの住宅購入諸費用と金額の目安
住宅購入にかかる諸費用は、新築・中古や戸建て・マンションという種別による違いがあります。
| 新築戸建て | 新築マンション | 中古戸建て | 中古マンション | |
|---|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | △ | × | △ （かかることが多い） | △ （かかることが多い） |
| 印紙税（不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書） | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 不動産取得税 | ○ （軽減措置でかからないことが多い） | ○ （軽減措置でかからないことが多い） | ○ （軽減措置でかからないことが多い） | ○ （軽減措置でかからないことが多い） |
| 登録免許税 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 司法書士への報酬 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 固定資産税精算金 | × | × | △ | △ |
| 修繕積立基金 | × | ○ | × | × |
| 融資事務手数料 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ローン保証料 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 火災保険料 | ○ | ○ | ○ | ○ |
物件種別を問わずかかる費用は、印紙税、登記のための登録免許税や司法書士報酬、住宅ローンに関する諸費用です。また、軽減措置によって不動産取得税の支払いが発生しないケースが多いです。
新築戸建て・マンション、中古戸建て・マンションのそれぞれに必要な諸費用の項目と費用の目安をシミュレーション、紹介していきます。なお、シミュレーションは以下を踏まえて行っています。
- 仲介手数料：購入価格に含まれる建物の消費税を含まない
- 固定資産税評価額：土地の購入価格は7割、建物の購入価格は6割で算出
- 中古戸建て・マンションの建物は購入価格が新築時よりも下がっている前提で、経年減点補正率は考慮していない
また、軽減措置の計算式は以下の通りです。
- 新築住宅の建物部分の不動産取得税：（建物の固定資産税評価額 – 1,200万円）× 3%
- 中古住宅の建物部分の不動産取得税：（固定資産税評価額 – 控除額）× 3％
- 土地の不動産取得税：（（土地の固定資産税評価額 × 1/2）× 3％）- 軽減額
- ※ただし、控除率の適用は2024年（令和6年）3月31日までに取得した建物に限る
なお、土地の不動産取得税の軽減額は、以下の2つのうち、高いほうの金額が適用されます。
- 4万5千円
- （土地1平米あたりの固定資産税評価額 × 1/2）×住宅の課税床面積の2倍（※） × 3％（税率）
- ※限度：200平米
新築戸建ての購入にかかる諸費用の目安
新築戸建て（建売住宅）で購入にかかる費用は以下の通りです。
- 印紙代
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 住宅ローンに関わる融資事務手数料
- ローン保証料
- 火災保険料
なお、仲介手数料は取引形態が売主や販売代理の場合はかかりません。
＜例＞
- 取引形態：売主
- 土地面積：100平米
- 建物面積：100平米
- 購入価格：4,000万円（土地：2,000万円、建物：2,000万円）
- 固定資産税評価額
土地：1,400万円
建物：1,200万円 - 住宅ローン借入額：3500万円
【諸費用合計：151万6,000円】
| 項目名 | 合計 | 内訳・控除額補足 |
|---|---|---|
| 印紙代（売買契約書） | 1万円（軽減税率適用） | - |
| 印紙代（金銭消費貸借契約書） | 2万円 | - |
| 不動産取得税 | 0円（軽減税率・軽減措置適用） | ＜土地＞ 1,400万円 × 1/2 × 3％ ＝ 21万円 21万円 - 42万円 ＝ -21万円（0円） ＜建物＞ （1,200万円 - 1,200万円） × 3％ ＝ 0円 ▼土地の軽減措置による控除額 ①②いずれか大きいほうが適用 ① 4万5,000円 ② （1,400万円 × 1/2 ÷ 100）× 100 × 2 × 3％ ＝ 42万円 |
| 登録免許税（所有権移転登記） | 22万8,000円（軽減税率適用） | ＜土地＞ 1,400万円 × 15/1000 ＝ 21万円 ＜建物＞ 1,200万円 × 1.5/1000 ＝ 1万8,000円 |
| 登録免許税（抵当権設定登記） | 3万5,000円（軽減税率適用） | 3,500万円 × 1/1000 = 3万5,000円 |
| 司法書士報酬 | 12万円（目安） | - |
| 融資事務手数料 | 3万3,000円（目安） | - |
| ローン保証料 | 70万円（目安） | - |
| 火災保険料（家財含む）・地震保険料5年間 | 37万円（目安） | - |
新築マンションの購入にかかる諸費用の目安
新築マンションは取引形態が売主、または販売代理というケースが一般的のため、仲介手数料はかかりません。一般的に支払いが発生するものは以下の通りです。
- 印紙代
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 修繕積立基金
- 住宅ローンに関わる融資事務手数料
- ローン保証料
- 火災保険料
＜例＞
- 取引形態：販売代理
- 専有面積：70平米
- 共有持分面積：50平米
- 購入価格：4,000万円（土地：2,000万円、建物：2,000万円）
- 固定資産税評価額
土地：1,400万円
建物：1,200万円 - 住宅ローン借入額：3500万円
【諸費用合計：164万6,000円】
| 項目名 | 合計 | 内訳・控除額補足 |
|---|---|---|
| 印紙代（売買契約書） | 1万円（軽減税率適用） | - |
| 印紙代（金銭消費貸借契約書） | 2万円 | - |
| 不動産取得税 | 0円（軽減税率・軽減措置適用） | ＜土地＞ 1,400万円 × 1/2 × 3％ ＝ 21万円 21万円 - 58万8,000円 ＝ -37万8,000円（0円） ＜建物＞ （1,200万円 - 1,200万円） × 3％ ＝ 0円 ▼土地の軽減措置による控除額 ①②いずれか大きいほうが適用 ①4万5,000円 ②（1,400万円 × 1/2 ÷ 50）× 70 × 2 × 3％ ＝ 58万8,000円 |
| 登録免許税（所有権移転登記） | 22万8,000円（軽減税率適用） | ＜土地＞ 1,400万円 × 15/1000 ＝ 21万円 ＜建物＞ 1,200万円 × 1.5/1000 ＝ 1万8,000円 |
| 登録免許税（抵当権設定登記） | 3万5,000円（軽減税率適用） | 3,500万円 × 1/1000 = 3万5,000円 |
| 司法書士報酬 | 12万円（目安） | - |
| 修繕積立基金 | 30万円（目安）） | - |
| 火災保険料（家財含む）・地震保険料5年間 | 20万円（目安） | - |
中古戸建ての購入にかかる諸費用の目安
中古戸建ては、個人が売主で不動産会社の仲介によって売買することが多く、仲介手数料がかかることがほとんどです。ただし、買取再販業者など不動産会社が買い取って売主となっているケースの場合、仲介手数料が発生しない場合もあります。
中古戸建ての購入時にかかる諸費用は以下の通りです。
- 印紙代
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 固定資産税精算金（※その年の所有期間に応じて支払う）
- 住宅ローンに関わる融資事務手数料
- ローン保証料
- 火災保険料
＜例＞
- 取引形態：仲介
- 築10年
- 土地面積：100平米
- 建物面積：100平米
- 購入価格：4,000万円（土地：2,500万円、建物：1,500万円）
- 固定資産税評価額
土地：1,750万円
建物：900万円） - 住宅ローン借入額：3500万円
【諸費用合計：309万8,500円】
| 項目名 | 合計 | 内訳・控除額補足 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 138万6,000円 | 4,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 126万円、消費税12万6,000円 |
| 印紙代（売買契約書） | 1万円（軽減税率適用） | - |
| 印紙代（金銭消費貸借契約書） | 2万円 | - |
| 不動産取得税 | 0円（軽減税率・軽減措置適用） | ＜土地＞ 1,750万円 × 1/2 × 3％ ＝ 26万2,500円 26万2,500円 - 52万5,000円 ＝-26万2,500円（0円） ＜建物＞ 900万円 - 1,200万円（上限）× 3％＝0円 ▼土地の軽減措置による控除額①②いずれか大きいほうが適用 ①4万5,000円 ②（1,750万円 × 1/2 ÷ 100）× 100 × 2 × 3％＝52万5,000円 |
| 登録免許税（所有権移転登記） | 22万8,000円（軽減税率適用） | ＜土地＞ 1,750万円 × 15/1000 ＝ 26万2,500円 ＜建物＞ 900万円 × 3/1000 ＝ 2万7,000円 |
| 登録免許税（抵当権設定登記） | 3万5,000円（軽減税率適用） | 3,500万円 × 1/1000 = 3万5,000円 |
| 司法書士報酬 | 12万円（目安） | - |
| 固定資産税精算金 | 21万1,300円 約10万5,000円（6ヶ月分の場合） | ＜固定資産税：土地＞ 1,750万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 約4万800円 ＜固定資産税：建物＞ 900万円 × 1.4% = 12万6,000円 ＜都市計画税：土地＞ 1,750万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 1万7,500円 ＜都市計画税：建物＞ 900万円 × 0.3% = 2万7,000円 |
| 火災保険料（家財含む）・地震保険料5年間 | 40万円（目安） | - |
中古マンションの購入にかかる諸費用の目安
中古マンションも個人が売主で不動産会社の仲介による売買が多く、仲介手数料がかかることがほとんどです。ただし、買取再販業者など不動産会社が売主となっているケースの場合、仲介手数料が発生しない場合もあります。
中古マンションの購入にかかる諸費用は以下の通りです。
- 印紙代
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 固定資産税精算金
- 住宅ローンに関わる融資事務手数料
- ローン保証料
- 火災保険料
＜例＞
- 取引形態：仲介
- 築10年
- 専有面積：70平米
- 共有持分面積：50平米
- 購入価格：4,000万円（土地：2,500万円、建物：1,500万円）
- 固定資産税評価額
土地：1,750万円
建物：900万円 - 住宅ローン借入額：3500万円
【諸費用合計：291万8,500円】
| 項目名 | 合計 | 内訳・控除額補足 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 138万6,000円 | 4,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 126万円、消費税12万6,000円 |
| 印紙代（売買契約書） | 1万円（軽減税率適用） | - |
| 印紙代（金銭消費貸借契約書） | 2万円 | - |
| 不動産取得税 | 0円（軽減税率・軽減措置適用） | ＜土地＞ 1,750万円 × 1/2 × 3％ ＝ 26万2,500円 26万2,500円 - 73万5,000円 ＝ -47万2,500円（0円） ＜建物＞ 900万円 - 1,200万円（上限）× 3％＝0円 ▼土地の軽減措置による控除額①②いずれか大きいほうが適用 ①4万5,000円 ②（1,750万円 × 1/2 ÷ 50）× 70 × 2 × 3％＝73万5,000円 |
| 登録免許税（所有権移転登記） | 22万8,000円（軽減税率適用） | ＜土地＞ 1,750万円 × 15/1000 ＝ 26万2,500円 ＜建物＞ 900万円 × 3/1000 ＝ 2万7,000円 |
| 登録免許税（抵当権設定登記） | 3万5,000円（軽減税率適用） | 3,500万円 × 1/1000 = 3万5,000円 |
| 司法書士報酬 | 12万円（目安） | - |
| 固定資産税精算金 | 21万1,300円 約10万5,000円（6ヶ月分の場合） | ＜固定資産税：土地＞ 1,750万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 約4万800円 ＜固定資産税：建物＞ 900万円 × 1.4% = 12万6,000円 ＜都市計画税：土地＞ 1,750万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 1万7,500円 ＜都市計画税：建物＞ 900万円 × 0.3% = 2万7,000円 |
| 火災保険料（家財含む）・地震保険料5年間 | 22万円（目安） | - |
まとめ
物件種別による違いもありますが、手数料や保険料、税金といった諸費用を合わせると大きな支出になります。
また、今回紹介した諸費用以外にも、物件購入時には現金で手付金を支払う必要がある場合が多いです。この手付金は、売買契約の締結時に、契約の証明や解除などの目的に支払うもので、売買契約成立時には、売買代金の一部として充当されます。
マイホーム購入の予算を考えるときには、諸費用や手付金などにかかる金額も踏まえた上で、購入する物件価格の上限を決めておくと良いでしょう。
