賃貸物件オーナーが契約すべき火災保険とは｜選び方や入らない場合のデメリットも解説

火災保険で補償されるのは、火災による損害だけではありません。賃貸物件オーナーが火災保険を契約すると、自己所有のアパートやマンションなどが火災、自然災害、不測の事態などによって損害を受けた場合の修理代が補償されます。

修理代が補償されるのは、建物や家財が以下の原因で損害を受けた場合です。

• 火災
• 落雷
• 破裂・爆発
• 風災・雹（ひょう）災・雪災
• 水災
• 外部からの物体の飛来・衝突
• 水濡れ
• 盗難
• 破損・汚損

火災保険の保険料は、賃貸物件の所在地、補償内容、物件の構造（木造もしくは鉄筋コンクリート造など）によって変わります。

賃貸物件オーナーが契約する火災保険選びのおもなポイントは、以下の3つです。

• 補償対象
• 補償範囲
• 保険期間

各ポイントを押さえた上で、最適な火災保険を契約しましょう。それぞれについて、以下で詳しく説明します。

補償対象

火災保険の補償対象は、「建物」と「家財」に分かれています。仮に、契約している火災保険の補償対象が「家財」のみの場合、建物が全焼すると、建物の損害に対しての火災保険金は支払われません。

火災保険は、一般的に自身の所有物に対して補償します。賃貸物件オーナーの場合、建物が自身の所有物に該当します。ただし、家具付き住宅の場合は、建物だけではなく、家財の火災保険も検討しましょう。火災保険の補償対象を決めるにあたっては、賃貸物件の中で自身の所有物は何かを確認しておきましょう。

補償範囲

火災保険を契約する際に、補償範囲も重要なポイントのひとつです。仮に、水濡れによる損害が発生したとしても、火災保険の補償に水濡れが入っていなければ、火災保険金は支払われません。

一方、補償範囲を狭くすることで保険料を抑えることができます。例えば、所有している物件が、水災リスクの極めて低いエリアにあれば、水災の補償は不要の可能性があります。

ただし、補償範囲を狭めたい場合は、所有している物件の所在地に、どのような災害リスクがあるのかを確認しておきましょう。なお、自治体が発行しているハザードマップで各地域の水災リスクを確認できます。火災保険の補償範囲を決める上で参考にすると良いでしょう。

保険期間

火災保険の保険期間外で、賃貸物件オーナーの所有物件が火災や自然災害の損害を受けた場合、火災保険金は支払われません。賃貸物件を複数所有している場合、建物それぞれの満期日を混乱しないよう注意しましょう。

また、保険期間が長期の火災保険を契約し、一括で火災保険料を支払うと、保険料をおさえることができます。なお、現在は最長で5年間の契約が可能です。

火災保険に付加できる特約は、保険期間中に追加の保険料を支払うことで契約できる場合もありますが、新規契約時、あるいは火災保険の更改時でなければ追加できないこともあります。特約の種類や保険会社によって対応が異なるため、確認が必要です。

賃貸物件オーナーにおすすめの特約は、以下の3つが挙げられます。

• 施設賠償責任特約（建物管理賠償責任特約）
• 家賃補償特約（家賃収入特約）
• 家主費用特約

特約を付加することで、一般的な火災保険ではカバーできないリスクにも幅広く対応できます。以下、特約の内容について、解説します。

施設賠償責任特約（建物管理賠償責任特約）

賃貸物件を運営していると、オーナーの物件に対する管理責任を問われる事故が発生することがあります。

例として、以下のようなケースが挙げられます。

• 共用部分の給排水設備から水漏れが発生し、入居者の部屋にある家財を破損させた
• オーナーが所有している物件の外壁が落下し、他人の車を破損させてしまった

施設賠償責任特約は、オーナーが所有する賃貸物件の構造上の欠陥、安全性の維持管理、管理の不備が原因で、入居者を含めた他人に損害を与え、オーナーが法律上の損害賠償責任を負担した場合、その損失を補償します。

家賃補償特約（家賃収入特約）

家賃補償特約（家賃収入特約）は、火災や自然災害などで賃貸物件オーナーの所有する建物が損害を受け、部屋を貸し出すことができなくなった期間の家賃を補償する特約です。ただし、空き室数が5割以上の場合は特約の付加ができません。

3カ月間、6カ月間など、家賃補償を受けられる期間を選択します。まだ不動産投資ローンを返済していて、家賃収入がないと返済が困難になるようなオーナーは、家賃補償特約を検討すると良いでしょう。

家主費用特約

家主費用特約とは、オーナーが所有している賃貸物件で死亡事故が発生した際に、損失した家賃収入や、清掃・脱臭・改装・遺品整理等にかかる費用を補償する特約です。死亡事故は、賃貸住宅内での自殺や犯罪死、賃貸住宅の物的損害を伴う孤独死を指します。

死亡事故発見日から90日以内に賃貸住宅（※）が空室になった結果発生した以下の家賃損失に対して、保険金が支払われます。

• ※事故が発生した部屋の上下左右の隣接戸室を含む

• ※1：空室期間は、賃貸借契約の終了から12ヵ月間が限度です。
• ※2：値引期間は、賃貸借契約の終了から12ヵ月間が限度です。なお、入居希望者に対して、死亡事故の事実を重要事項等の説明として書面等にて告知した場合に限ります。

火災保険を契約するときは、地震保険も併せて検討しましょう。地震保険契約の検討が必要な理由としては、以下の3つです。

• 地震保険は単体で契約できない
• 火災保険は地震による津波や火災被害は補償対象外
• 日本は地震が多い

「内閣府防災情報のページ」によると、世界のマグニチュード6.0以上の地震のうち、約2割は日本で発生しています。日本には2,000の活断層があり、まだ見つかっていない活断層もあるといわれています。

もし地震や地震を原因とした津波・火災で賃貸物件が損害を受けた場合、地震保険に契約していなければ、損害は補償されません。地震保険は単体で契約できず、火災保険とセットで契約しなければならないため、火災保険契約の際には、地震保険の契約も併せて検討するとよいでしょう。

賃貸物件オーナー向けの火災保険には、火災や風災、水災などの一般的な火災保険の補償だけでなく、施設賠償や家賃収入補償など、賃貸物件オーナー向けの特約があります。また、地震や津波が原因の火災などの損害は、火災保険だけでは補償されません。そのため、地震保険の契約も検討してみるとよいでしょう。